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¿Cuando finaliza el contrato de alquiler indefinido?



Tras las sucesivas legislaciones y reformas históricas, no es fácil orientarse en la maraña de previsiones normativas y jurisprudencia en torno a los arrendamientos urbanos. En la presente circular se esbozarán las situaciones principales que pueden darse en este ámbito.

 

El 1 de enero de 1995 entró en vigor la Ley de arrendamientos urbanos de 1994, que sigue vigente en la actualidad, si bien en junio de 2013 sufrió una notable reforma. En las disposiciones transitorias de dicha ley se regulaba cuál sería el derecho aplicable a los contratos que ya estaban en vigor antes de 1995 y no se habían extinguido en esa fecha.

 

Así, en la disposición transitoria primera se contemplan los contratos de vivienda y de local de negocio firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Se nos dice que estos contratos se regirán por el Real Decreto-Ley 2/1985, el llamado Decreto Boyer (que suprimió la obligatoriedad de las prórrogas forzosas vigentes hasta entonces), así como por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Los alquileres comprendidos en este punto, al vencer el contrato, pasan a regirse por la LAU de 1994 y entran en tácita reconducción extraordinaria de tres años. El Tribunal Supremo ha determinado en su Sentencia 246/2013 que una vez finalizados estos tres años no se dan nuevas prórrogas, sino que, transcurridos 15 días con la aquiescencia del arrendador, se produce una nueva tácita reconducción que tendrá una duración de un año, un mes, una semana o un día en función del régimen de pago de la renta establecido en el contrato (por lo general, un mes), según se prevé en el Código Civil.

 

En la disposición transitoria segunda se regulan los contratos de arrendamiento de vivienda que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985. Caben varias posibilidades:

 

1) El inquilino originario -el firmante del contrato- fallece tras el 1 de enero de 1995. En este caso el contrato se extinguirá cuando éste fallezca, a no ser que existan personas con derecho a subrogarse. Son las siguientes:

 

. El cónyuge del inquilino originario no separado legalmente o de hecho, o su pareja en los dos años anteriores a su fallecimiento (no hará falta acreditar los dos años cuando existan hijos comunes). En este escenario el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando fallezca la persona subrogada, salvo que existan hijos del inquilino que viviesen con el cónyuge en la vivienda, en cuyo caso se dará una segunda subrogación hasta la muerte del hijo subrogado (cuando tenga una discapacidad igual o superior al 65%), hasta que cumpla 25 años (si no tiene dicha discapacidad pero es menor de 23 años) o hasta que transcurran dos años desde el fallecimiento del primer subrogado.

 

. Cuando no exista cónyuge, los hijos del inquilino originario, ocuparán la posición del primer subrogado en los términos previstos en el apartado anterior.

 

. Cuando no existan cónyuge ni hijos del inquilino originario, podrá subrogarse un ascendiente del inquilino fallecido siempre que cumpla con la condición de haber convivido con él en la misma vivienda y haber estado a su cargo durante los tres años anteriores al fallecimiento del inquilino. El contrato se extinguirá al fallecer el subrogado.

 

2) A fecha 1 de enero de 1995 ya se ha producido una subrogación. En estos casos el contrato se extinguirá a la muerte del subrogado, salvo que conviva con su cónyuge, supuesto en el que se producirá una segunda subrogación hasta su fallecimiento; o bien, de no darse cónyuge, si existen hijos del inquilino originario que cohabiten con el subrogado, se extinguirán en los términos ya vistos: hasta la muerte del hijo subrogado (cuando tenga una discapacidad igual o superior al 65%) o hasta que cumpla 25 años.

 

3) A fecha 1 de enero de 1995 ya se han producido dos subrogaciones. En este supuesto, al fallecimiento del segundo subrogado no se autorizarán posteriores subrogaciones.

 

En la disposición transitoria tercera se regula la situación de los contratos de arrendamiento de local de negocio firmados antes del 9 de mayo de 1985. Es ésta la disposición de mayor actualidad, ya que afecta a los locales de renta antigua, como veremos. La casuística es variada:

 

1) El inquilino (originario o subrogado) es persona física. El contrato de arrendamiento finalizará en la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino. Sin embargo, si su cónyuge quiere subrogarse en el contrato para efectuar la misma actividad, el contrato seguirá siendo de renta antigua hasta el fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado, sin que quepan ulteriores subrogaciones. Sin embargo, si ya se hubieran producido dos subrogaciones antes del 31 de diciembre de 1994, no habrá posibilidad de una nueva subrogación.

 

Si el inquilino fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014, el contrato se extingue en la fecha del fallecimiento o jubilación, excepto que las personas legitimadas por la ley insten la subrogación. Se contemplan dos posibilidades:

 

- Subrogación única:

 

. Cuando el cónyuge se subrogue y fallezca o se jubile después del 31 de diciembre de 2014. El contrato terminará en ese momento.

 

. Cuando no haya cónyuge o no quiera subrogarse, podrán subrogarse los descendientes. El contrato se extinguirá el 31 de diciembre de 2014, o antes si dichos descendientes fallecen o se jubilan.

 

Ninguno de los dos casos anteriores podrá darse si con anterioridad al 31 de diciembre de 1994 ya se hubieran producido dos subrogaciones.

 

- Doble subrogación:

 

. Cuando el cónyuge se subrogue y fallezca o se jubile antes del 31 de diciembre de 2014. Podrá subrogarse un descendiente del inquilino y el contrato se extinguirá el 31 de diciembre de 2014 o antes, esto es, a la fecha de fallecimiento o jubilación del descendiente subrogado.

 

La doble subrogación no podrá darse si con anterioridad al 31 de diciembre de 1994 ya se hubiera producido una subrogación.

 

Por tanto, vemos que, excepto en el supuesto de subrogación única a favor del cónyuge (si éste fallece o se jubila con posterioridad al fin de 2014), en los alquileres de locales a personas físicas el 31 de enero de 2014 operará como límite absoluto a la vigencia de los contratos.

 

2) El arrendatario es persona jurídica. El contrato de arrendamiento vencerá el 31 de diciembre de 2014 en los locales de menos de 2.500 metros cuadrados (los de más de 2.500 metros cuadrados ya se extinguieron el 31 de diciembre de 1999). No obstante se dan algunos supuestos especiales:

 

- Cuando el inquilino hubiera revisado la renta según lo previsto en la ley, los plazos establecidos para la extinción de contratos de renta antigua (personas físicas y jurídicas) se verán aumentados en cinco años.

 

- Los contratos de locales suscritos antes de 1985 por personas jurídicas para realizar una actividad comercial también se extinguirán el 31 de diciembre de 2014, a menos que se hubiera producido un traspaso en los diez años anteriores a 1995, en cuyo caso se establece una prórroga adicional, hasta 2019.

 

El inquilino que se quede sin contrato, tendrá un derecho de tanteo para volver a contratar en los términos que las partes negocien. Gozará asimismo de un derecho a ser indemnizado si en el local se instala, dentro del año siguiente a la extinción, un nuevo negocio igual o afín al realizado por el ex-arrendatario.

 

Como puede inferirse de todo lo anterior, no hay reglas generales y debe examinarse caso por caso cuál es la fecha de extinción de los contratos de alquiler y qué derechos pueden ejercer los inquilinos. De estar interesado en ejercer dichos derechos, o en el supuesto contrario, si desea promover un desahucio, nos ofrecemos a estudiar su caso para que pueda dar cumplimiento a todas las formalidades exigidas por la ley.

 

Aprovechamos la ocasión para saludarle atentamente.

 

Área de Consultoría.

 

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