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IVA en alquileres con opción de compra

Adjuntamos resumen de distintas consultas vinculantes publicadas por la AEAT que creemos es de su interés ya que trata sobre “EL IVA DE LAS PROMOCIONES DESTINADAS A VENTA Y QUE TEMPORALMENTE SE ARRIENDAN SUS UNIDADES, CON O SIN OPCIÓN DE COMPRA”.

Son muchos los promotores que ante la imposibilidad de que el mercado absorba los pisos que ha puesto a la venta se ven abocados al arrendamiento.

Pero, ¿Que sucede con el IVA soportado en la promoción? Un piso arrendado durante más de dos años ¿Se convierte en un piso de segunda mano y por tanto ya no puede procederse luego a su "primera transmisión" y en consecuencia el IVA soportado en su construcción debe "devolverse"?[1]

Si se realizan contratos de arrendamiento con opción de compra ¿Debe repercutirse el IVA en los recibos mensuales de renta? ¿Evita eso que el IVA soportado en la construcción deba  "devolverse"?

Estas preguntas tienen hoy una enorme actualidad para las empresas del sector.

A la luz de las recientes consultas vinculantes, vamos a responderlas brevemente, sin hacer mención en aras de la brevedad y comprensión de las disposiciones legales ni literales.


Hacemos notar que cada caso debe examinarse detenidamente y estos breves comentarios no deben servir para tomar decisiones de trascendencia tributaria sin una más amplia consulta a nuestros especialistas.

Primero aclaremos que se trata de operaciones de promoción inmobiliaria con la intención de venta, adjudicación o cesión, que, por las actuales circunstancias del mercado inmobiliario, no puede llegar a efectuarse y, por consiguiente, el promotor decide arrendar las viviendas a través de contratos de arrendamiento con opción de compra manteniendo, sin embargo, la intención inicial de reconducir su venta a través del ejercicio de dicha opción por parte del arrendatario. 

Se trata, por tanto, de contratos de arrendamiento que ponen de manifiesto, de acuerdo con su clausulado y, en particular, por los incentivos que éste contiene para el inquilino inicial o cualquiera eventualmente posterior- el mantenimiento de la intención de venta de las viviendas por parte del promotor. Debe aclararse en este punto que no se trataría de arrendamientos con opción de compra en los supuestos en los que, en el curso normal de los hechos, se vaya a adquirir la plena propiedad del inmueble por el arrendatario, ya que, en este caso, no cabría calificar estas operaciones como prestaciones de servicios, sino como entregas de bienes de acuerdo con lo establecido en el artículo 8.dos.5º de la Ley 37/1992, según el cual: "También se considerarán entregas de bienes:(...) 5º. Las cesiones de bienes en virtud de contratos de arrendamiento-venta y asimilados.

Dejando claro cual era el objetivo inicial del promotor y que el clausulado del contrato está acorde con ello, las viviendas que se dedican al arrendamiento con opción de compra no pierden, desde el punto de vista del Impuesto y con independencia de que contablemente o a efectos de otros tributos así ocurra, su condición de existencias, pues realmente están destinadas a la venta que se producirá de manera diferida en el tiempo.

En consecuencia, el arrendamiento con opción de compra es, en este caso, una prestación de servicios sujeta y no exenta que implica la consiguiente repercusión del Impuesto devengado al arrendatario según tenga lugar la exigibilidad de las cuotas arrendaticias. 

De toda esta exposición y con las cautelas referentes al mantenimiento, en todo caso, de la intencionalidad ya referidas, se concluye que el acto por el cual el promotor traslada en bloque viviendas que en principio estaban destinadas a la venta y las dedica a su arrendamiento con opción de compra, no implica la realización del hecho imponible entrega de bienes asimilada a operaciones a título oneroso, es decir, no habría autoconsumo (ver nota al pie). 

La conclusión sería otra y, por tanto, habría autoconsumo, cuando no pueda desprenderse de forma inequívoca la intención de venta, adjudicación o cesión de los inmuebles promovidos.

A mayor abundamiento, acerca de la "primera entrega", el legislador ha querido que el uso de la vivienda durante un plazo prudencial -por lo menos, dos años- agote la primera entrega, pero, a la vez, ha establecido la cautela de que dicho uso no se compute y, por tanto, no agote la primera entrega, cuando se realice por quien será su propietario en última instancia, con el objetivo claro de evitar posibles esquemas de minoración artificial de la base imponible aprovechando indebidamente la exención del arrendamiento.

Ahora bien, debe significarse que el precepto se refiere de forma expresa a uso, entre otros, en virtud de contratos sin opción de compra ; quiere ello decir que el uso en virtud de contratos con opción de compra , por muy dilatados o sucesivos en el tiempo que sean, no pueden agotar nunca la primera entrega. 

Respecto al tipo de gravamen,  las cuotas arrendaticias que hayan resultado exigibles hasta el día 27 de octubre de 2009 tributarán al 16%, mientras que las que se exijan con posterioridad a dicha fecha (es decir, desde el día 28 de octubre de 2009 en adelante) tributarán al 7% o al 4% según corresponda a su régimen de calificación (Viviendas de protección oficial o no)

Respecto al momento de la ejecución de la opción de compra, la base imponible en la primera entrega de las viviendas estará formada por la total contraprestación satisfecha por el adquirente, esto es, por la cantidad que deba satisfacer el inquilino en el momento en que se produce la compraventa de la vivienda más las cantidades que ha venido pagando mensualmente, a lo largo del periodo de arrendamiento, y para las que se haya pactado expresamente que se realizaban en concepto de precio de la vivienda caso de ejercitarse la opción correspondiente.

En consecuencia con todo lo anterior, la base imponible del IVA en los arrendamientos de inmuebles objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario

No dude en contactar con nosotros para más información o si lo desea encargar un estudio detallado sobre su situación y caso concreto.



[1] En realidad no se trataría de "devolver" propiamente, sino que al producirse el autoconsumo previsto en la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, el piso se autovende, devengándose el IVA y convirtiéndose el IVA soportado en un mas coste de la promoción. El efecto en tesorería es como si se devolviera el IVA soportado originariamente (y en muchos casos ya ha sido objeto de devolución por la Agencia Tributaria).

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