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Nuevas limitaciones a los desahucios.

Limitaciones a los desahucios.

El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, pretende ofrecer amparo a los más desfavorecidos, en atención al derecho básico y constitucionalmente protegido de la vivienda, según iremos desgranando.

Las medidas impuestas por el gobierno buscan conseguir una protección de 2 años para aquellos deudores hipotecarios que cumpliendo unos específicos límites se vean en grave riesgo de exclusión social. La “tregua”, pues, se extiende desde el 16 de Noviembre de 2012 hasta el 16 de Noviembre del 2014.

Este Real Decreto y los derechos que propugna sólo afectan a la única vivienda de la familia, no incluyendo negocios familiares ni segundas residencias. Es más, se exige que el deudor no tenga más viviendas y que el crédito por el que es desahuciado le fuera concedido para la adquisición de la vivienda.

Debe destacarse el efecto negativo para los avales que quedan fuera de estas protecciones. Por ejemplo, el deudor no es desahuciado pero sí lo son sus avaladores. Lo cual, a nuestro entender, crea una clara injusticia jurídica.

Estos deudores son definidos como colectivos especialmente vulnerables, caracterizándose por incurrir en determinadas circunstancias desfavorables o formar parte de alguna de las siguientes unidades familiares:

  1. Familia numerosa.
  2. Familia monoparental con dos hijos a cargo. 
  3. Familia con un menor de tres años. 
  4. Familias con un miembro con una discapacidad del 33% en situación de dependencia que le incapacite para trabajar.
  5. Desempleado sin prestaciones. 
  6. Familia que conviva con uno o más parientes del titular de la hipoteca o su cónyuge hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, con discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le impida trabajar. 
  7. Familia en la que exista una víctima de violencia de género y sea su domicilio habitual. 

 Además han de cumplirse todas estas circunstancias económicas:

  1. Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM: 530 € para el 2012). Por lo tanto, para acogerse a esta protección deberán se pueden superar 1.597 euros.
  2. Que en los 4 años anteriores la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, entendiendo como un aumento de la carga hipotecaria cuyo multiplicador sea 1,5 veces la carga hipotecaria anterior.
  3. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.  
  4. Que, como se ha dicho ya, el crédito recaiga sobre la única vivienda del deudor y que sea el préstamo para adquirirla. 

Tipos de procedimientos afectados.

-Afecta a todos los procedimientos con lanzamiento hipotecario. Pero sólo se suspende el lanzamiento, lo cual genera una situación que seguirá engrosando las deudas de la familia en cuestión.

- Si el deudor cumple todos los requisitos igualmente se le podrá desahuciar si el adjudicatario no es el acreedor o persona que actúe por cuenta de éste, no suspendiéndose el lanzamiento en tal caso. Extremo que esperemos quede más claro de lo que se desprende del texto legal actual.

Cuándo y qué alegar ante el juez y/o el notario:

Siempre antes de la ejecución del lanzamiento y durante el procedimiento debemos acreditar:

  • Ingresos por todos los miembros de la unidad: 
    • Certificado de rentas y patrimonio de los cuatro últimos ejercicios.  
    • Últimas tres nóminas percibidas si las hay. 
    • Certificado de todos los subsidios percibidos, así como certificado de los salarios sociales y todo tipo de rentas.
    • Los trabajadores por cuenta propia aportarán certificado de la AEAT o, de percibirse prestación por cese de actividad, el certificado del órgano gestor en el que figure la cuantía mensual recibida. 
    • Número de personas que habitan la vivienda: a. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho. 
    • Certificado de empadronamiento que alcance la actualidad y los seis meses anteriores. Que incluya todos los miembros de la unidad.
  • Titularidad de los bienes:
    • Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar. Se debe aclarar si han de ser negativos de propiedad de toda España.
    • Escrituras y resto de documentos acreditativos de la situación de vulnerabilidad. 
    • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de este RDLey. 

Fondo social de viviendas.

Este fondo social de viviendas busca proporcionar a las personas con rentas bajas el acceso a contratos de alquiler cuya cuantía sea asumible creando un fondo social de viviendas que va aparejado con la creación del fondo de viviendas para unidades familiares en peligro. Este elemento queda ligeramente en el aire a la espera de los movimientos bancarios y de sus carteras de inmuebles.

Por otro lado, debemos destacar que en relación con paliar el endeudamiento familiar no hallamos que ésta sea una solución viable, ya que no se corta la sangría, sino que simplemente se cauteriza la hemorragia durante dos años a la espera que este tipo de unidades familiares se decanten inexorablemente hacía un precipicio o, en su caso, deban aferrase a un salvavidas gubernamental continuo cuyo fondo no queda claro, puesto que la deuda subsiste y, lejos de extinguirse o menguar, se intensifica día a día.

Quedamos a su entera disposición para que nos realicen las preguntas que crean oportunas a estos y otros efectos.

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